공동명의 절세 공식이 흔들린 이유

 

부부 공동명의는 오랫동안 부동산 절세의 기본 공식처럼 여겨졌습니다. 각자 기본공제를 받고 과세표준이 분산되니 세금이 줄어든다는 논리였습니다. 그런데 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안은 이 공식의 전제를 바꿨습니다. 이 글에서는 무엇이 어떻게 달라지는지, 그리고 공동명의가 여전히 유리한 경우와 그렇지 않은 경우를 정리했습니다.

먼저 확실히 해둘 것 — 아직 확정이 아닙니다

이 글에서 다루는 내용은 정부가 발표한 세제개편안입니다. 국회 통과와 공포를 거쳐야 실제 법이 되고, 그 과정에서 수치나 시행 시기가 바뀔 수 있습니다.

인터넷에는 벌써 "종부세 이렇게 바뀐다"고 확정된 것처럼 쓴 글이 많은데, 지금 단계에서는 방향과 구조를 이해해 두는 정도가 적절합니다. 실제 세금 계산이나 명의 변경 같은 결정은 법률이 확정된 뒤에 하시는 것이 안전합니다.

핵심 변화 — 기준이 옮겨갔습니다

이번 개편안의 핵심은 한 문장으로 요약됩니다.

판단 기준이 "몇 채를 가졌느냐"에서 "얼마짜리 집을 가졌고 실제로 거주하느냐"로 이동했습니다.

그동안은 주택 수가 세금을 좌우했습니다. 그래서 한 채를 부부가 나눠 갖는 공동명의가 유리했던 것입니다. 그런데 새 기준에서는 실거주 여부가 결정적 변수가 됩니다. 공동명의라도 그 집에 살지 않으면 상황이 크게 달라집니다.

종부세 기본공제, 이렇게 달라집니다

발표된 정부안 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

보유 형태	거주 시	비거주 시
부부 공동명의 (개별 과세)	각각 9억 원 (합 18억)	각각 4억 원 (합 8억)
1세대 1주택 특례 신청	14억 원	9억 원

여기서 눈여겨볼 것은 비거주 시 공동명의 개별 과세의 공제가 합계 8억 원까지 떨어진다는 점입니다. 거주할 때의 18억과 비교하면 차이가 큽니다. 이 경우에는 오히려 1세대 1주택 특례를 신청해 9억 원을 받는 편이 유리해질 수 있습니다.

단독명의 1세대 1주택의 경우, 실거주하면 기본공제가 기존 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 반면 그 집에 살지 않으면 12억 원에서 9억 원으로 내려갑니다. 같은 집인데 거주 여부에 따라 5억 원이 갈리는 구조입니다.

다주택인 경우

주택이 여러 채면 계산이 복잡해집니다. 거주하는 한 채와 나머지에 각기 다른 기준이 적용되는 방식이라, 보유 주택 수와 각각의 공시가격, 그리고 어디에 실제로 사는지에 따라 결과가 달라집니다. 이 부분은 단순 계산으로 답이 나오지 않으므로 세무 전문가의 계산이 필요합니다.

양도세도 거주 중심으로 바뀝니다

보유세만의 이야기가 아닙니다. 양도소득세의 장기보유특별공제도 함께 개편됩니다.

• 2028년 — 거주 1년당 6%, 보유 1년당 2%로 축소
• 2029년부터 — 거주 1년당 8%(최대 80%)만 남고, 비거주자 장특공제는 폐지
• 공제 한도 신설 — 2028년 20억 원, 2029년 10억 원

즉 단순히 오래 보유하기만 해서는 공제를 받기 어려워집니다. 실제로 살았는지가 공제의 거의 전부가 되는 방향입니다.

반대로 완화되는 부분도 있습니다. 양도가액 30억 원 이하 주택에 10년 이상 거주한 경우 기본공제 한도가 250만 원에서 2,500만 원으로 크게 올라갑니다. 또 만 65세 이상 고령자가 종부세 부담 등을 이유로 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 감면해 주는 방안도 포함되어 있습니다.

그래서 공동명의는 이제 손해인가

그렇지 않습니다. 정확히는 "무조건 유리하다"가 "경우에 따라 다르다"로 바뀐 것입니다.

여전히 유리한 경우

• 부부가 공동명의한 집에 실제로 거주하는 경우 — 합계 18억 공제는 단독명의 14억보다 큼
• 양도차익이 큰 경우 — 차익이 지분대로 나뉘어 누진세율 구간이 낮아지고, 기본공제도 각각 적용
• 상속을 염두에 둔 경우 — 지분별로 과세되어 누진 구간이 낮아짐

다시 계산해봐야 하는 경우

• 공동명의 집에 살지 않는 경우 — 개별 과세 시 공제가 크게 줄어듦
• 고령이면서 장기 보유한 경우 — 개별 과세를 택하면 연령·보유기간 세액공제를 못 받음
• 공시가격이 특례 기준선 부근인 경우 — 특례 신청 여부에 따라 결과가 뒤집힐 수 있음

특례는 매년 선택할 수 있습니다

부부 공동명의 1주택자는 개별 과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있고, 이 선택은 해마다 다시 할 수 있습니다. 작년에 개별 과세가 유리했다고 올해도 그런 것은 아닙니다.

일반적으로 공시가격이 낮고 연령·보유기간 세액공제를 크게 받지 못하면 개별 과세가, 공시가격이 높거나 고령·장기보유로 세액공제를 크게 받을 수 있으면 특례가 유리한 경향이 있습니다. 다만 개편안이 적용되면 이 판단 기준 자체가 달라지므로, 매년 홈택스 모의계산으로 양쪽을 비교해 보시는 것이 좋습니다.

제가 계산해본 방식

가족 중에 공동명의로 집을 보유한 분이 있어 개편안 발표 후 함께 계산해 봤습니다. 처음에는 뉴스 제목만 보고 "공동명의가 불리해졌다"고 걱정하셨는데, 실제로 따져보니 그 집에 계속 거주 중이라 오히려 공제 합계가 늘어나는 쪽이었습니다.

반면 다른 지인은 지방에 공동명의 집을 두고 서울에서 전세로 사는 경우였는데, 이쪽은 상황이 정반대였습니다. 같은 "부부 공동명의 1주택"인데 거주 여부 하나로 결론이 완전히 갈렸습니다.

기사 제목은 하나지만 독자의 상황은 제각각입니다. 그래서 이런 개편안 소식을 볼 때는 내 조건 네 가지를 먼저 적어놓고 읽는 편이 낫다고 느꼈습니다. 공시가격이 얼마인지, 그 집에 실제로 사는지, 보유 기간이 몇 년인지, 명의자의 나이가 어떻게 되는지. 이 넷이 정해지면 기사에서 어느 문단이 내 이야기인지 바로 보입니다.

지금 확인해둘 것

• ☐ 보유 주택의 공시가격 (부동산공시가격 알리미에서 조회)
• ☐ 주민등록상 주소와 보유 주택 주소가 일치하는지
• ☐ 현재 개별 과세인지 1세대 1주택 특례를 적용받고 있는지
• ☐ 보유 기간과 실제 거주 기간이 각각 몇 년인지
• ☐ 명의자 각각의 지분 비율
• ☐ 홈택스 종부세 모의계산으로 현행 기준 세액 확인

지금 단계에서 명의를 바꾸는 것은 신중하셔야 합니다. 증여로 지분을 옮기면 증여세와 취득세가 발생하고, 되돌리기도 어렵습니다. 법률이 확정되기 전에 움직이면 확정 후에 후회할 가능성이 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 이 내용은 언제부터 적용되나요?

항목마다 다릅니다. 종부세 관련 사항과 양도세 장기보유특별공제는 시행 시점이 서로 다르게 제시되어 있으며, 양도세 공제 축소는 2028년과 2029년에 걸쳐 단계적으로 적용하는 안이 담겼습니다. 다만 국회 논의 과정에서 변경될 수 있습니다.

Q2. 지금 공동명의를 단독명의로 바꾸는 게 나을까요?

일반적으로 권하기 어렵습니다. 명의 변경에는 증여세와 취득세가 따르고, 법안이 확정되지 않은 상태에서 되돌리기 어려운 결정을 하는 것은 위험합니다. 세무 전문가와 상담 후 판단하시기 바랍니다.

Q3. 개별 과세와 특례 중 무엇을 골라야 하나요?

공시가격, 거주 여부, 나이, 보유 기간에 따라 달라집니다. 매년 다시 선택할 수 있으므로 신고 시점에 홈택스 모의계산으로 양쪽을 비교해 보시는 것이 가장 확실합니다.

Q4. 전세로 살면서 다른 곳에 집이 있으면 비거주인가요?

보유 주택에 실제로 거주하지 않는 상태로 판단될 가능성이 높습니다. 다만 거주 요건의 구체적인 인정 기준은 법령과 시행령에서 정해지므로, 확정된 조문을 확인하셔야 합니다.

이 글은 2026년 8월 초 정부가 발표한 세제개편안과 언론 보도를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 개편안은 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 변경될 수 있고, 개인의 세액은 공시가격·지분·거주 요건·연령 등에 따라 크게 달라집니다. 실제 세금 계산이나 명의 관련 의사결정은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시고, 기획재정부와 국세청의 공식 발표를 확인하시기 바랍니다.